다주택자의 양도소득세 중과세

집은 살 때도 세금이지만 팔 때도 세금이다.

 

오늘은 양도소득세 중과세에 대해서 이야기 해보고자 한다. 

 

1. 다주택자 중과세란?

말 그대로다 집이 여러 채인 사람이 집을 팔면 세금을 더 많이 거둬 가겠다는 것이다. 일반적으로 양도소득세는 단기 보유하고 양도하는 경우 등이 아니라면 기본세율을 적용한다. 

 

중과세 제도는 이러한 기본세율에 일정 세율을 더해서 계산하는 것이다. 예를 들어 6%로 과세된다면 2주택자는 16%, 3주택자는 26%로 계산된다. (현행은... 2021년 6.1부터는 각 26%, 36%로 상향된다.)

 

2. 중과세가 적용되는 주택은?

중과세 적용되는 주택은 조정대상지역에 있는 주택이다. 집이 여러채인 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 중과세 대상에 해당된다. 예를 들어서 살펴보자면 다음과 같다.

 

1) 조정대상지역 2채 + 비조정대상지역 1채 -> 조정대상지역 주택 양도시 3주택 중과세

 

2) 조정대상지역 2채 + 비조정대상지역 1채 -> 비조정대상지역 주택 양도시 중과배제

 

즉 주택수는 조정,비조정을 불문하고 모두 합해서 계산하고 중과세는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우만 적용된다.

 

따라서 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 계획이 있다면 주택 수를 늘리면 안된다. 어설프게 주택 수를 늘리는 것은 좋은 선택이 아니다.

 

3. 중과세가 적용되면?

중과세가 적용되면 주택 수에 따라 적용되는 세율이 다르다. 현행 까지는 2주택자는 +10%, 3주택 이상인 경우 +20% 의 중과세율이 적용되지만 2021년 6월부터는 2주택자는 +20%, 3주택 이상인 경우 +30%의 세율이 적용된다. 

 

세율 상승만으로도 충분히 세부담이 커지지만 그것보다 더 큰 불이익은 장기보유특별공제가 적용되지 않는 다는 것이다.

 

장기보유특별공제는 보유기간 및 거주기간 에 따라 최대 30% (1세대 1주택인 경우 80%)의 소득을 공제해 주는 제도이다. 

 

하지만 다주택자가 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 따라서 단순 세율상승 보다 더 많은 세액이 오르게 되는 것이다.

 

4. 중과세 대상을 판단 해 보자

자신이 파는 주택이 중과세 대상인지 아닌지는 다음과 같은 로직으로 생각해보면 된다. 

 

STEP 1. 양도하려는 주택이 조정대상지역인가? Y-> STEP 2, N-> 중과배제

 

STEP 2. 양도하려는 주택이 중과배제 대상인가? Y -> 중과배제 N -> STEP 3

 

STEP 3. 양도하려는 주택 외  주택 중에서 주택 수에서 제외되는 주택이 있는가?

       Y -> 해당 주택 제외 후 주택 수 산정해 세율 계산

       N- > 모든 주택수를 포함하여 주택 수 산정 후 세율 계산

 

이 외에도 일시적 2주택 등 요건까지 고려해볼 수있지만 그것들은 모두 적용이 안된다고 가정하고 심플하게 산정하였다.

 

 

5. 결론

현재 웬만한 지역은 모두 조정대상지역으로 묶여있다. 만약 주택 양도를 고려 중이라면 양도하려는 주택이 조정대상지역에 있는지 부터 체크하는 것이 1순위 이다.